スマートアパートメントが不動産の収益構造を変える【第4回】

課題1：スマート化の対象

　日本では専有部の利便性を高めるサービスが先行しています。エントランスの顔認証や「置き配」といった共用部の個別サービスも普及してはいますが、専有部と共用部、駐車場、カメラ、通信などを1つの運用基盤として扱う例の実装は、まだ途上にあります。

課題2：PMSとの連携

　日本の不動産テック企業7社などによる2025年の共同調査では、賃貸管理システムや不動産基幹ソフトウェアを「導入中または導入進行中」とした回答は5割弱にとどまりました。事業者ごとに異なるシステムの使い分けや、システム間の連携不足も課題として挙がっています。

　入退去情報と、第3回で取り上げたような「鍵」の発行・失効をPMSに自動連携する取り組みは一部で始まっているものの、それだけでは業務全体のデジタル化にはつながりません。問い合わせや設備点検、修繕などまでをワークフローとしてつなげてこそデータを業務改善に生かせるわけで、その点北米型とは差があるのです。

課題3：Wi-Fiの位置付け

　日本では全戸一括型のマンションISP（Internet Service Provider：インターネット接続事業者）が一般化しています。しかしその多くは「インターネット無料」を物件の付加価値として提供する形で、その費用はオーナーが負担し、賃料に織り込む構造です。入居者が自ら選んで支払えるメリットと、その差益がオーナーに入る北米型の収益モデルとは大きく異なります。

　この違いは、通信を物件のコストと捉えるか、物件から生み出す収益と捉えるかの違いでもあります。海外では2026年に入って、マンションISPとスマートホーム基盤を連携する動きも現れ始めました。

　日本でも、管理会社は人手不足と人件費上昇という課題に直面しています。こうした環境では、専有部の利便性で賃料を上げる段階から、米国のように共用部や管理業務、入居者対応まで含めて、建物全体の運営を見直す必要があります。

　北米のスマートアパートメントは、便利な住宅設備を売り込む時代から、スマートホームを「建物全体の収益力と運営効率を支える基盤」として活用する段階に来ていることを予感させるのです。

　次回は、韓国Samsungの「SmartThings」を例に、多様な機器を一括管理するOSが、空間ビジネスや業務のDXをどう変えるのかを考えます。